Некоторые особенности дел о банкротстве застройщиков.

Некоторые особенности дел о банкротстве застройщиков.

Что такое банкротство застройщика?

Застройщик (исполнитель) – это организация, заключающая договор об инвестировании строительства с последующим вступлением инвестора в права собственности готовой недвижимости. Застройщиком может являться как предприниматель, так и группа лиц. В большинстве случаев у таких организаций отсутствует собственная финансовая база. Создается естественный вопрос: откуда берутся средства на строительство домов? Ответа здесь два:

  • Кредитование;
  • Взимание средств с инвесторов (дольщиков).

Дольщик – это гражданин (физическое лицо), инвестирующий строительство МЖД. В качестве отдачи долга исполнитель обязуется отдать в собственность инвестору готовую недвижимость.

Согласно ФЗ №214 исполнителю необходимо предоставить участнику долевого строительства гарантии. Несмотря на это, все равно остается риск того, что застройщик обанкротится. При банкротстве застройщика пострадавшей стороной считаются участники долевого строительства, полностью выполнившие свои обязательства. В связи с возможностью банкротства застройщика в закон №127 был введен параграф о «Банкротстве застройщика».

Чтобы застройщик попал под действие этого закона, необходимо, чтобы средства привлекались на строительство многоквартирного жилого дома. В противном случае вернуть инвестированные деньги,опираясь на введенный параграф, не представляется возможным.

Следует заметить, что застройщик может и вовсе не обладать правом на участок земли, на котором планируется строительство. Это также ведет за собой некий риск потери вложенных инвестиций.

Вы стали жертвой банкротства. Куда обратиться?

Согласно статье 224 АПК РФ для признания застройщика банкротом необходимо написать соответствующее заявление в арбитражный суд (по району фактического расположение организации-застройщика). Если не представляется возможным обратиться в суд, к которому привязан район застройщика, имеется возможность подать заявление в суд, ближний большинству инвесторов. Суд может передать дело в более удобный для истца суд, однако следует его в этом убедить. Убеждение приведет к положительному результату если:

Кроме того, согласно градостроительному законодательству лицо, которое осуществляет строительную деятельность и привлекает денежные средства, может и не выступать застройщиком и от него не требуется иметь право на участок земли, на котором собственно осуществляется строительство. В данном случае существенное значение имеет только факт привлечения лицом имущества или денежных средств участников строительства, о чём сказано в постановлении ФАС СКО от 16 апреля 2014 и ФАС ЦО от 29 октября 2013.

  • строительство дома происходит в другом регионе;
  • застройщик не имеет имущества в этом регионе и не находится по юридическому адресу, а истец располагается в другом регионе;
  • в регионе строительства проживает большая часть инвесторов, там же расположен контролирующий строительство орган;

При передаче дела в другой суд Единый федеральный реестр сведений о банкротстве отображает данный факт. В дальнейшем информацию можно найти в газете «Коммерсантъ», которая является официальным изданием.

Обеспечительные меры, применяемые судом при неплатежеспособности исполнителя

ФЗ №127 гласит, что в качестве временных мер могут применяться:

  • запрещение подписания собственником земельного участка договоров об аренде земли с другими собственниками кроме застройщика;
  • запрещение использования собственником земельного участка предоставленной земли в каких-либо еще кроме строительства целях.

Чтобы данные меры обрели законную силу, нужно предоставить документы, подтверждающие факт старта строительного процесса. Суд имеет возможность вполне оправдано отказать в обеспечении временных мер при том условии, если арендодатель не извещен о подаче ходатайства.

После одобрения временных мер судом вступает в силу запрет государственной регистрации договора аренды данного участка земли. Действуют временные меры до конца срока конкурсного производства за некоторыми исключениями:

  • Временные меры могут быть продлены до тех пор, пока суд не вынесет какое-либо решение;
  • Временные меры могут быть отменены при подаче заявления об этом участниками дела.

Судебные требования, которые могут быть предъявлены к застройщику

1. Наблюдение за исполнителем.

В данном случае застройщик обязан передать деньги или готовую недвижимость в руки инвесторов или же остановить исполнение обязательств, прописанных в договоре. Инвестор, в свою очередь, обязан предоставить суду все документы, подтверждающие оплату застройщику оговоренной в договоре суммы в полном или частичном размере.

2. Открытие конкурсного производства.

Если суд решил прибегнуть к завершающему этапу, то выполнение требований, прописанных в договоре, полностью останавливается. То есть, передача жилой недвижимости в собственность инвестора становится невозможной.

Для того чтобы оценить полною стоимость жилой недвижимости, передаваемой в собственность инвестора, суд привлекает независимого оценщика за счет исполнителя договора.

В качестве уведомителя о ходе процесса и возможности назначении временных мер выступает арбитражный управляющий.

Требования кредиторов

Согласно ФЗ №127 существует следующая иерархия удовлетворения требований кредиторов:

  • В первую очередь происходит выплата тем гражданам, которым должник нанес вред жизни или здоровью;
  • Выплата заработной платы и пособий работникам, подписавшим трудовой договор с должником, и проектировщикам жилого многоквартирного дома;
  • Выплата дольщикам;
  • Выплата остальным кредиторам.

Спустя 14 дней после официальной публикации о факте разорения исполнителя и старте завершающего этапа реестр требований кредиторов должен быть закрыт. Если же физическое лицо просрочило закрытие реестра по уважительной причине, суд может восстановить его.

Спустя 14 дней после официальной публикации о факте разорения исполнителя и старте завершающего этапа реестр требований кредиторов должен быть закрыт. Если же физическое лицо просрочило закрытие реестра по уважительной причине, суд может восстановить его.

Для погашения задолженностей перед кредиторами объект строительства может быть передан кредиторам. Однако есть некоторые условия для этого:

  • стоимость участка земли и прав должника на дом не должны превышать более чем на 5% общую сумму, которую застройщик должен инвесторам;
  • после того, как жилой дом перейдет в собственность кредиторам, у застройщика должно хватить материальных и денежных средств для погашения требований кредиторов, стоящих на первом и втором месте в иерархии, а также текущих платежей;
  • в реестре не должно быть требований кредиторов;
  • объект строительства должен быть закончен настолько, чтобы можно было покрыть требования всех физических лиц;
  • должник должен быть собственником жилого дома;
  • должник должен быть собственником земли, на котором стоит дом;
  • физические лица решили создать жилищно-строительный или иной кооператив.

Арендодатель в данном процессе никак не участвует.

В том случае, если жилой многоквартирный дом полностью отстроен, управляющий обязан уведомить участников о возможности подачи ходатайства в суд о погашении задолженностей с помощью передачи жилой недвижимости в собственность. Для этого также необходимо наличие следующих фактов:

  • многоквартирный жилой дом может быть официально введен в эксплуатацию;
  • ни одно из жилых помещений еще не перешло в собственность к кому-либо из физических лиц;
  • размер долга не превышает стоимость жилой недвижимости более, чем на 5%;
  • после того, как жилой дом перейдет в собственность кредиторам, у застройщика должно хватить материальных и денежных средств для погашения требований кредиторов, стоящих на первом и втором месте в иерархии, а также текущих платежей;
  • в реестре не должно быть требований кредиторов;
  • количества жилой недвижимости должно хватать для покрытия долга перед всеми участниками строительстве, фигурирующих в реестре требований.

Если многоквартирный жилой дом был продан, вырученные за него средства распределяются в следующем порядке:

  • требования кредиторов на 3/5;
  • требования физических лиц на четверть;
  • требования кредиторов, стоящих на 1 и 2 местах в иерархии, на 1/10 часть;
  • издержки судебного процесса на 1/20 часть.

Подводим итоги

- застройщиком считается любое лицо, обязующееся передать права собственности на готовую жилую недвижимость инвесторам;

– в процессе судебного процесса о банкротстве могут применяться временные меры;

– физические лица удовлетворить свои потребности путем получения прав собственности на готовые жилые помещения;

– их требования стоят 3 в списке иерархии;

– только при соблюдении определенных условий для погашения долга могут использоваться готовые жилые помещения.

Если у Вас возникли вопросы по данной тематике, Вы можете связаться с нами или задать вопрос юристу.

Возврат к списку

Сохранено в черновик